|
Beschreibung:
|
BLNr 13, 360/1170 Anteile verbunden mit Wohnungseigentum an Top B BLNr 14, 22/1170 Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an KZF Abstellplatz B1 Die Liegenschaft EZ 1759, betehend aus dem GST 1034/5 ist eben gelegen, als unregelmäßiges Fünfeck ausgestaltet und verfügt gemäß Grundbuch über eine Fläche von 1.073 m². Auf der Liegenschaft war ursprünglich mit Baubewilligung aus 2004 eine Wohnhausanlage mit 5 Reihenhäusern sowie 5 Abstellpläzten für KFZ geplant. Mit der Auswechslungsplanung aus 2007 sollten 2 Doppeleinfamilienhäuser hergestellt werden. Gemäß Nutzwertgutachten vom 20.6.2011 wurden 3 Wohnungen (1 Doppelhaus und ein freistehendes Einfamilienhaus) sowie 4 KFZ Abstellplätze errichtet. Auf der Liegenschaft gibt es zudem entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze eine direkte Zufahrt zu den einzelnen WE-Objekten (die Zufahrt stellt einen Allgemeinteil dar und steht im Miteigentum). Das Doppeleinfamilienhaus B und der KFZ Abstellplatz B 1 befinden sich auf der Mittelparzelle. Die Umgebung ist vor allem durch Doppel-/Reihen- und Einfamilienwohnhäuser mit einem entsprechenden Grünflächenanteil geprägt. Die Verkehrsanbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist gut. Die Wohnlage der Liegenschaft ist ansprechend. Gemäß Flächenwidmungsplan der Gemeinde Himberg ist die Liegenschaft als Bauland-Wohngebiet (BW) mit maximal 2 Wohneinheiten (pro Grundstück) gewidmet. Die Bestimmungen des Bebauungsplans sehen eine Bebauungsdichte iHv 33 % der Bauplatzgröße, eine offene oder gekuppelte Bauweise und eine höchstzulässige Gebäudehöhe von 7,5 m vor, welche an keinem Punkt des Gebäudes überschritten werden darf. Die Liegenschaft mit der EZ 1759 besteht aus dem GST 1034/5 mit einem Ausmaß von insgesamt 1.073 m². Die Objektgröße beträgt 224,78 m². Die Konfiguration ist durchschnittlich-ansprechend, die Größe ist für bestehende Bebauung Reihen-/Doppel-/Einfamilienhäuser im Wohnungseigentum durchaus üblich. Das WE-Objekt Haus B verfügt über eine Wohnnutzfläche von rd 164 m² bzw. eine Nutzfläche von rd 217 m², die sich mit rd 53 m² auf das KG, mit 74 m² auf das EG und mit rd 90 m² auf das OG aufteilen. Der Eigengarten verfügt über rd 197 m². Die Größe des Doppeleinfamlienhaus/WE-Objekt im Sinne der (Wohn)nutzfläche ist im Vergleich zu den dtz nachgefragten Größen insgesamt überdurchschnittlich. Die notwendigen Ver-/Entsorgungseinrichtungen sind prinzipiell vorhanden. Die geänderte bauliche Situation (u.a. Zubau im OG, Terrassenanbau, Schaffung von 2 überdachten KFZ Stellplätzen etc) wurde wohnungseigentumsrechltich nicht angepasst – das Nutzwertgutachten/der Grundbuchsstand bilden nicht (mehr) die vorhandene/vorgefundene Ist-Situaiton vor Ort ab. Das Gebäude und die Räumlichkeiten befinden sich in einem durchschnittlichen bis ansprechenden Zustand, es bestehen überwiegend dem Alter entsprechende Abnützungen/Verschmutzungen und Gebrauchsspuren; in Teilbereichen ist eine unsaubere und ungeneaue Bauausführung ersichtlich. Zudem gibt es einen gewissen (wenn auch geringen) Ferigstellungsbedarft, insbesondere fehlen tlw. Fensterbretter, Sockelleisten, Bodenbeläge; Wandverkleidungen, Anschlüsse der Fußbodenheizung/des Handtuchtrockners etc. Weiters ist das Dach über dem Wintergarten undicht und sind Wasserschäden erkennbar. Auch dürfte lt Auskunft die Dusche im OG undicht sein – Wasserschaden im Bereich der Stiegenhauswand. Die Fußbodenheizung in der Küche ist lt Auskunft nicht durchgehend verlegt. Darüber hinaus gibt es noch weitere Themen, u.a. unterschiedliche Stufenhöhe im Eingangsbereich (Außenstiege) und fehlendes Geländer; biem Seiteneingang fehlen die Stufen (lt Einreichplan waren hier 2 Stufen vorgesehen) und gibt es auch im Bereich der Terrassen(stiege) kein Geländer/keine Absturzsicherung. Die Parzelle (Wohnungseigentum) verfügt gem Kaufvertrag vom 30.09.2008 über eine Fläche von rd 347 m². Nach Ansicht des SV ist in dieser Fläche auch der KFZ Abstellplatz B 1 mit einem verbücherten Ausmaß von 27,98 m² enthalten. Gemäß Abgabenbescheid vom 14.04.2011 beträgt die bebaute Fläche der Parzelle 86,88 m². Der KFZ Abstellplatz befindet sich im westlichen Bereich der WE Parzelle, direkt unter dem Anbau; gemeinsame Zufahrt (Allgemeinteil) im nördlichen Teil der Liegenschaft. Der KFZ Stellplatz hat gemäß Nutzwertgutachten ein Ausmaß von 27,98 m² und weist damt für einen Einzelstellplatz eine überdurchschnittliche Größe und eine durchschnittliche Konfiguration auf. Der Stellplatz ist befestigt und zum Stichtag überdacht/überbaut. Zum Stichtag wird die Liegenschaft (Haus und Stellplatz) auf Basis eines gem CLNR 13 verbüchterten (nachrangigen Wohnungsgebrauchsrechtes) bewohnt. Es gibt keine Infomationen über Bestandverträge, weshalb die Bewertung bestandfrei erfolgt. Laut Auskunft der Gemeinde waren/sind zum Stichtag die Grundsteuer & Kanazlbenützungsgebühr für Q2/20024 iHv EUR 214,45 bzw. die Müllgebühr 01-06/2024 iHv EUR 222,51 offen. |
