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Beschreibung:
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Grundbuch: KG 63238 Judendorf-Straßengel EZ 1779 hievon 354/836-Anteile B-LNR 6 mit WE an Top 2 EZ 1779 hievon 24/836-Anteile B-LNR 7 mit WE an Garage G1 EZ 1779 hievon 16/836-Anteile B-LNR 10 mit WE an Garage G2 Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 760/12 im Ausmaß von 1000 m², davon 206 m² Bauf.(10) und 794 m² Gärten (10), hievon hievon 354/836-Anteile B-LNR 6 mit WE an Top 2, 24/836-Anteile B-LNR 7 mit WE an Garage G1 und 16/836-Anteile B-LNR 10 mit WE an Garage G2, im Haus Fichtengasse 8, 8111 Gratwein-Straßengel Erhebung des Bauaktes bei der Marktgemeinde Gratwein-Straßengel durch eine Hilfskraft des Sachverständigen am 03.09.2024, wobei vom Mitarbeiter im Bauamt keine vollständige Akteneinsicht gewährt wurde, sodass unklar ist, ob gegenständlich eine vollständige Befundgrundlage zur Verfügung steht, woraus ein entsprechendes Risiko für einen Ersteher resultiert. Nachdem die verpflichtete Partei bei beiden Schätzterminen nicht zugegen war, liegen hinsichtlich der Bewertungsobjekte keinerlei Informationen über die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltungsrücklage vor, woraus ebenfalls ein Risiko für einen Ersteher resultieren kann. Im A1-Blatt ist die Flächenänderung in Vorbereitung ersichtlich gemacht. Laut Mitteilung des Vermessungsamtes Graz bezieht sich diese auf eine Überprüfung der Koordinaten des im Grenzkataster eingetragenen Grundstückes, wobei sich am Flächenausmaß desselben nichts ändert. Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in grundsätzlich guter Wohnlage im Gemeindegebiet von Gratwein-Straßengel, sie ist über die Mitterstraße erreichbar, von welcher die Fichtengasse in westliche Richtung abzweigt, wo sich die Liegenschaft dann nach rund 115 m zur rechten Hand befindet. Bei der Fichtengasse handelt es sich um eine Privatstraße, entsprechende Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens zu Gunsten der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft sind im A2-Blatt ersichtlich gemacht. Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes und weitergehende Infrastruktureinrichtungen finden sich innerhalb des Gemeindegebietes. Das gegenständliche Grundstück Nr. 760/12 im katastralen Gesamtausmaß von 1.000 m2 wird im Süden von der Fichtengasse begrenzt, es ist eben und länglich rechtecksförmig. Die Bebauung des Grundstückes umfasst das Wohnhaus Fichtengasse 8, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss, sowie ein freistehendes Garagengebäude mit drei Einstellplätzen. Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um eine befestigte Freifläche zwischen dem Garagengebäude und der südlichen Grundstücksgrenze, eine Einfriedung mit einer Sichtschutzmauer straßenseitig mit Eingangstüre, befestigte Gehwege, Grünflächen mit Bepflanzung sowie um eine einfache Gartenhütte im südöstlichen Grundstückseck. Die Liegenschaften im Nahbereich sind mit Wohnhäusern unterschiedlichen Baualters bebaut. Soweit erhoben werden konnte, ist das gegenständliche Gebäude vollständig aufgeschlossen (Strom/derzeit in der Bewertungswohnung stillgelegt, Kanal, Wasser, Gasanschluss). Das bewertungsgegenständliche Grundstück ist im GIS des Landes Steiermark als Bauland der Kategorie „Reines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen, Teile dieses Grundstückes liegen innerhalb des 30-jährlichen Hochwassers, die verbleibenden Grundstücksflächen innerhalb des HQ 100 bzw. HQ 300. Im Übrigen wird auf den dem Langgutachten beiliegenden Auszug des „HORA“-Passes verwiesen. Soweit erhoben werden konnte, erfolgte die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses aufgrund einer Baubewilligung vom 24.06.1976, die Benützungsbewilligung datiert vom 24.11.1980, der bauliche Bestand umfasste laut Bauakt Kellergeschoss, Erdgeschoss und einen nicht ausgebauten Dachraum. Mit Bescheid vom 13.03.2007 wurden der Um- und Zubau des Wohnhauses samt Aufstockung, der Neubau der Garage sowie die Errichtung einer Sichtschutzmauer bewilligt, im Bauakt erliegt eine Fertigstellungsanzeige vom 30.10.2014. Laut den Baubeschreibungen im Bauakt ist das Wohnhaus in Ziegelbauweise und in Holzriegelbauweise errichtet, es besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss (Mansardgeschoss), die Fassaden sind mit einem WDVS versehen und mit Putz beschichtet, den oberen Abschluss bildet ein Mansarddach mit kleinformatigem Deckungsmaterial bzw. ein Flachdach (Terrasse im Obergeschoss). Der Zugang zur bewertungsgegenständlichen Wohnung top Nr. 2 im Obergeschoss erfolgt an der Ostseite des Gebäudes in das allgemeine Stiegenhaus, die vertikale Verbindung erfolgt über eine zweiläufige Massivstiegenanlage mit Halbpodest, wobei anzumerken ist, dass das Geländer bei der in das Obergeschoss führenden Stiege lediglich als Provisorium ausgeführt und nicht standsicher ist. Die Erreichbarkeit des Kellers ist unmittelbar von außen an der Südseite oder über das allgemeine Stiegenhaus gegeben. Die Beheizung des Gebäudes sowie die Warmwasserbereitung erfolgen augenscheinlich über eine Warmwasserzentralheizung, welche durch eine Gastherme bzw. mit Solarthermie betrieben wird, die Wärmeaustragung im Obergeschoss erfolgt über Fußbodenheizungen, ansonsten sind in den zugeordneten Kellerräumen Radiatoren ersichtlich. Zur Belichtung sind Kunststofffensterkonstruktionen mit Rollläden sowie bauartgleiche Fenstertüren vorhanden, im Keller sind grundsätzlich Stahlblechtüren ausgeführt, das allgemeine Stiegenhaus ist mit einer Glaslichtentüre abgeschlossen, ansonsten bestehen im Wohnungsinneren Vollbautüren, welche an Stahlzargen angeschlagen sind. Gemäß dem der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegenden Nutzwertgutachten (TZ 4673/2022) besteht die im Obergeschoss gelegene Wohnung top Nr. 2 aus den folgenden Räumen: Diele, Bad/WC, Abstellraum, Zimmer, Schrankraum, Wohnen/Essen/Küche mit einer Nutzfläche von 112,89 m2. Weiters ist dieser Wohnung das folgende Zubehör zugeordnet: Gartenfläche 140,17 m², Zimmer 1 im Erdgeschoss 12,41 m² , Diele und Vorraum im Keller 8,93 m², Bar/Küche, Waschraum/WC und Sauna/Lager im Keller 36,69 m². Die von der Bewertungswohnung aus begehbare Terrasse im Obergeschoss weist ein Planmaß von 54,05 m2 auf, sie ist im Nutzwertgutachten nicht explizit ausgewiesen, sondern nur als Zuschlagsfaktor (+11%) angegeben. Hinzuweisen ist darauf, dass die Diele im Kellergeschoss gegenüber dem allgemeinen Kellergang (A: 4,40 m2) – anders als im Parifizierungsplan dargestellt – baulich nicht abgeschlossen ist, wodurch die Zubehörtauglichkeit allenfalls fraglich ist, und der seinerzeitige Schutzraum als Sauna/Lager parifiziert wurde. Weiters wurde bei der Wohnung top Nr. 1 im Erdgeschoss statt der Terrasse (laut bewilligtem Einreichplan) ein Wintergarten im Parifizierungsplan dargestellt und auch bewertet (= Abweichung vom bestehenden Baukonsens). Die bewertungsgegenständliche Wohnung ist im Obergeschoss augenscheinlich gut ausgestattet, die Fußböden weisen geölte Schiefer- und Parkettbeläge auf, auf der Terrasse sind Granitplatten verlegt, die Wandoberflächen in der Wohnung sind grundsätzlich gespachtelt und gemalt bzw. in den erforderlichen Bereichen verfliest, die Deckenuntersichten sind grundsätzlich abgehängt und haben integrierte Beleuchtungskörper. Die Sanitärausstattung umfasst eine Eckbadewanne, eine Walk-in-Dusche, ein Hänge-WC mit Einbauspülkasten und einen Waschtisch. Die Elektro-Ausstattung der Wohnung ist laut erteilter Information des Maklers gehoben, detaillierte Informationen zu den Elektro-Installationen liegen nicht vor, zumal die verpflichtete Partei bei beiden Schätzterminen nicht anwesend war. Das im Erdgeschoss zugeordnete Zimmer 1 ist mit einem Radiator beheizt, der Boden weist einen Fertigparkettbelag auf, an den Wänden sind Kabelkanäle ersichtlich, die Deckenuntersicht ist teilweise abgehängt mit integrierter Beleuchtung, zur Belichtung ist ein Kunststofffenster mit Isolierverglasung vorhanden, der Gurtzug für den Sonnenschutz erscheint defekt. Die als Zubehör zugeordneten Räume im Kellergeschoss weisen grundsätzlich Fliesen- bzw. Feinsteinzeugbeläge auf, die Deckenuntersichten sind mit Holz verkleidet bzw. abgehängt, im Sanitärraum sind eine Eckbadewanne, ein Waschtisch und ein Hänge-WC mit Einbauspülkasten vorhanden, die Belichtung erfolgt über Kellerfenster (Kunststofffenster mit Isolierverglasung), insgesamt ist in diesen Kellerräumen eine unterdurchschnittliche Raumhöhe gegeben. Der Bau- und Erhaltungszustand der Wohnung bzw. der dieser zugeordneten Räume kann als weitgehend normal beschrieben werden, in den Kellerräumen zeigen sich Verfärbungen am aufgehenden Mauerwerk, welche auf einen Feuchteschaden hindeuten. Die Restnutzungsdauer wird zum Bewertungsstichtag mit 50 Jahren eingeschätzt, die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer derartiger Gebäude beträgt zum Bewertungsstichtag rund 70 Jahre. Garage: Diese ist massiv errichtet, hat laut Plan die Außenmaße 6,50 m x 9,00 m und ist nach vorne hin mit drei automatisch angetriebenen Sektionaltoren abgeschlossen sowie nach oben hin mit einem bekiesten Flachdach, sie umfasst insgesamt drei PKW-Stellplätze. Zwischen der Garage Nr. 1 und der Garage Nr. 2 ist eine Abtrennung mit Grobspanplatten errichtet, an der Rückwand der Garage Nr. 1 befinden sich ein E-Verteiler bzw. Steckdosen. Der Bereich zwischen der Garage und der Straßengrundgrenze ist mit Betonsteinen befestigt, wobei der Bereich vor der Garage Nr. 1 dieser als Zubehör zugeordnet ist, der Freibereich vor der Garage Nr. 3 ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft; dies ist im Parifizierungsplan falsch dargestellt. Die der Bewertungswohnung zugeordnete Gartenfläche befindet sich im südöstlichen Grundstückseck, sie ist mit (Zier-)Bäumen bewachsen und beinhaltet auch eine kleine, einfache Abstellhütte. Bau- und Erhaltungszustand, Hausverwaltung: Der Bau- und Erhaltungszustand im Wohnungsinneren kann grundsätzlich als gut beschrieben werden, im Kellergeschoss als durchschnittlich, bei den Außenanlagen und auch auf der Terrasse besteht zum Teil ein Pflegerückstau. Hinsichtlich der zu bezahlenden Wohn-, Betriebs- und Heizkosten liegen dem Sachverständigen keine Informationen vor, ebenso wenig zur Frage, ob und in welcher Höhe eine Reparaturrücklage besteht. Diesbezüglich kann sich für einen Ersteher der gegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte ein Risiko ergeben! 2.3.3. Hinsichtlich des Inventars wird auf das Gutachten der SV Mag. (FH) Alexandra Trimmel vom 05.12.2024 verwiesen und ergibt sich für das Inventar laut diesem ein Zeitwert von € 3.380,00. Zur Frage der Nutzung liegen dem Sachverständigen keine Informationen vor, zum Bewertungsstichtag sind die Bewertungsobjekte augenscheinlich ungenutzt sowie leerstehend und stehen diese laut Information nunmehr zum Verkauf, weshalb die Bewertung unter der Annahme einer Bestandsfreiheit erfolgt. Infolge der Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG stellen die drei Wohnungseigentumsobjekte eine wirtschaftliche Einheit dar und werden daher nur gemeinsam versteigert. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 39.538,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert! Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen. Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen: C-LNR 33 a 4673/2022 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gern § 32 WEG 2002 gern Punkt 12.4. Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag 2022-04-22 Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird. Beschluss: Infolge der Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG stellen die drei Wohnungseigentumsobjekte (Wohnung W2 und Garage G1 und Garage G3 eine wirtschaftliche Einheit dar und werden daher nur gemeinsam versteigert. An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen. Näheres siehe Langgutachten! |
