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Beschreibung:
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Die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte befinden sich allesamt im neu geschaffenen Dachgeschoss eines ursprünglich in den Jahren um 1907 errichteten Gebäudes, mit einem Straßen- und Hoftrakt, bestehend aus Souterraingeschoss, Hochparterre und 3 Obergeschossen sowie einem Hofgebäude. Im DEHIO – Handbuch Die Kunstdenkmäler Österreichs wird das Haus mit der Orientierungsnummer 161 wie folgt erwähnt: Erb. 1911 von Adolf Slaby, Miethaus mit bmkw. secessionistischem Fassadendekor (Blumengitter, Körbe), weit vorragendes Dachgesims. In den Jahren um 2017 erfolgte die Baubewilligung für den Dachgeschossausbau. Im Zuge dessen wurden unter anderem im Straßentrakt zwei neu Geschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss und im Hoftrakt ein Dachgeschoss, in beiden Trakten Terrassen hof- und gartenseitige Balkone sowie ein Aufzugsschacht bewilligt. Im Oktober 2020 erfolgte die baubehördliche Bewilligung für den 1. Planwechsel. Bis dato liegt keine Fertigstellungsanzeige vor und befinden sich die Dachgeschosswohnungen teilweise in einem Rohbauzustand. Der Aufzug wurde ebenfalls noch nicht eingebaut. Der Zugang zur Liegenschaft erfolgt über die Ottakringer Straße über eine doppelflügelige Holztür mit Glaseinsatz. Die einzelnen Objekte des Straßen- und Hoftraktes werden über ein zentrales Stiegenhaus erschlossen. Ein Lift ist noch nicht fertiggestellt. Die Liegenschaft befand sich am Tag der Befundaufnahme in einem in Sanierung/Umbau befindlichen Erhaltungszustand. In den allgemeinen Flächen im Eingangs- und Gangbereich sowie im Stiegenhausbereich sind derzeit Bauarbeiten im Gange. Bei den bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekten handelt es sich um teilweise in Ausbau/nicht fertig gestellte Objekte, teilweise weichen die vom Nutzwertgutachten ab. Die genehmigten Planunterlagen stimmen zum Teil nicht mit dem Ist-Zustand sowie mit dem Nutzwertgutachten überein. Für die gesamte Liegenschaft (Umbaumaßnahmen in den Regelgeschossen sowie Dachgeschossausbau) liegt keine Fertigstellungsanzeige bei der Baubehörde vor. Aufgrund dessen scheint es aus der Sicht des gefertigten Sachverständigen sinnvoll, die einzelnen bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte entsprechend als wirtschaftliche Einheit zusammen zu fassen, da es für einen Erwerber sämtlicher Dachgeschossflächen leichter sein wird, eine konsensmäßige Fertigstellung zu erlangen. Einem präsumtiven Erwerber wird empfohlen, die gegebenen Problemstellungen eingehend zu prüfen und die damit verbundenen Risken abzuwägen. Im Gutachten konnten die gegebenen Problemstellungen nur demonstrativ und nicht abschließend aufgezeigt werden und es werden diese erst im Zuge von Sanierungsarbeiten möglicherweise in Erscheinung treten. |
