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Beschreibung:
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Die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte befinden sich in einem viergeschoßigen Gebäude, mit teilausgebautem Dachgeschoß (gem. Bauakt) des Bautyps „Mietshaus aus der Gründerzeit – Eckhaus“, das ursprünglich in den Jahren um 1888 dreigeschoßig errichtet wurde. In den Jahren um 1902 wurde ein drittes Obergeschoß aufgesetzt. Das Objekt Geschäft 6/7 ist im Erdgeschoß des Gebäudes situiert und wird einerseits über einen straßenseitigen Zugang von der Ecke Liebhartsgasse/Herbststraße, andererseits über einen Zugang vom allgemeinen Gang erschlossen. Der straßenseitige Zugang erfolgt über eine einflügelige Kunststoffeingangstür mit Glaseinsatz und einen Windfang. Im Richtung Herbststraße sind drei Schaufenster, im Bereich der Liebhartsgasse sind drei Schaufenster vorhanden. Die Fenster sind ausschließlich straßenseitig orientiert, wurden teilweise von innen „blickdicht gestaltet“, ein Querlüften ist nur bedingt möglich. Das Objekt gliedert sich in einen Gastraum, eine Küche und Sanitäranlagen. Teilweise wurden Zwischenwände entfernt. Das Objekt verfügt über einen Strom-, Kanal- und Wasseranschluss. Die Beheizung erfolgt mittels einer in der Küche situierten Gastherme und Radiatoren im Gastraumbereich und im WC-Vorraum. Es wird darauf hingewiesen, dass die Gastherme auch die angrenzende für Wohnzwecke genutzte Einheit 8 mitbeheizt. Das bewertungsgegenständliche Objekt Top 8 ist im Erdgeschoß des Gebäudes situiert und wird vom allgemeinen Gang über eine einflügelige Holztür betreten. Die Einheit besteht aus einem Vorraum, einem Bad mit WC und einem straßenseitigen Zimmer. Die Beheizung erfolgt mittels einer im Geschäftslokal 6/7 befindlichen Gastherme und Radiatoren in den einzelnen Räumen. Das Zimmer verfügt über zwei straßenseitige Kunststofffenster in Richtung Herbststraße, das Bad mit WC bzw. der Vorraum weisen keine natürliche Belichtung/Belüftung auf. Im Rahmen der Befundaufnahme war eine aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich des straßenseitigen Zimmers wahrnehmbar und an der Außenfassade ersichtlich. Eine Überprüfung der technischen Einrichtungen wurde im Rahmen der Befundaufnahme nicht durchgeführt. Der Zustand kann als durchschnittlich eingestuft werden. Die Objekte Geschäftslokal 6/7 und die für Wohnzwecke genutzte Einheit 8 sind gemeinsam vermietet und die Top 8 wird über die Top 6/7 mitbeheizt. Aufgrund dessen scheint es aus der Sicht des gefertigten Sachverständigen sinnvoll, die einzelnen bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte als wirtschaftliche Einheit zusammen zu fassen. Im Rahmen der Befundaufnahme wurde auf Bauschäden im Deckenbereich des Gastraumes hingewiesen. Seitens der Hausverwaltung Obermeier GmbH wurde diesbezüglich auf die nach Rissbildungen eingeholte statische Beurteilung und den Auftrag an Baumeister Dipl.-Ing. Aleksandar Topic für eine Deckenöffnung zwecks Befundung durch den Ziviltechniker verwiesen und diese übermittelt - nähres dazu im Gutachten. |
