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Beschreibung:
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Bewertungsgegenstand: Gegenstand der Bewertung sind die 1/1 Anteile an der Liegenschaft EZ 124 mit den Grundstücken Nr. .438 und Nr. 472/5 im Gesamtausmaß von 391 m² und der Liegenschaftsadresse: Öfnerstraße 138, 8990 Bad Aussee. Bewertungsstichtag: Maßgebend sind die Bestands- u. Wertverhältnisse vom 4.7.2024. Lage und Erschließung: Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Ortsteil Lerchenreith der Stadtgemeinde Bad Aussee. In diesem Ortsteil sind mehrere Wohnobjekte und vereinzelte landwirtschaftliche Betriebe vorhanden. Die Erschließung erfolgt abzweigend von der B145 Pötschenstraße über die öffentliche Öfnerstraße und zuletzt über das Straßengrundstück Nr. 469/40, welches lt. Auskunft am Bauamt eine Privatstraße mit Öffentlichkeitscharakter ist (Angabe lt. Erhebung am Bauamt). Die Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Bedarfes ist im Ortsteil Lerchenreith nur im eingeschränkten Ausmaß gegeben, zum Stadtzentrum von Bad Aussee mit einer ausreichenden Infrastruktur sind es ca. 2,5 km. In ca. 400 m Entfernung ist eine öffentliche Bushaltestelle an der B145 Pötschenstraße vorhanden. Grundstücksbeschaffenheit u. Grundstücksnutzung: Die Grundflächen der Liegenschaften haben einen annähernd rechteckigen Zuschnitt und fallen erkennbar nach Süden hin ab. Auf dem Grundstück befindet sich das eingeschoßige Kleinwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoß, mit der topographischen Bezeichnung Öfnerstraße 138 und westlich davon ein Nebengebäude mit einer Garage und div. Lagerräumen. Den westlichen Grenzbereich des Bewertungsgrundstückes stellt einen geschotterten Zufahrtsweg für die südlich davorliegenden Liegenschaften 472/1 und 472/6 dar (sh. auch Dienstbarkeitseintragung im C Blatt LfNr. 3a des Grundbuchs der EZ 124). Die verbleibenden Grundstücksflächen zwischen dem Wohnhaus und dem Nebengebäude sind teilweise gepflastert und im südlichen Bereich davor mit einfachen Sträuchern bepflanzt. Flächenwidmung: Allgemeines Wohngebiet mit einer zulässigen Dichte von 0,2 – 0,4. Lage in der Verbotszone für Zweitwohnsitze. Baubehörde: Kleinwohnhaus – rechtmäßiger Altbestand: um 1954 errichtet (s.a. Email der Stadtgemeinde Bad Aussee vom 8.11.2022 u. Benützungsbewilligungsbescheid aus 1954) Benützungsbewilligung: aus 1954 Nebengebäude: Baubewilligung aus 1967 Grundbuch: Im C-Blatt, LfNr 3a des Grundbuchs der EZ 124 ist das Geh- und Fahrrecht zugunsten der südlich davorliegenden Liegenschaften eingetragen: Bodenkontaminierung: Die Grundstücke Nr. 472/5 und .438 in Reitern (67009) sind derzeit nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. Gebäudebeschreibung Das eingeschossige, nicht unterkellerte Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoß ist in Mischbauweise mit Mauerwerk im EG und Holzriegel im DG hergestellt, die erdgeschossigen später hergestellten Zubauten sind in Ziegelbau ausgeführt. Das Gebäude ist an die öffentliche Kanalisation und an die öffentliche Wasserversorgung des dortigen Ortsteils angeschlossen. Strom wird aus dem Leitungsnetz der Energie AG bezogen. Bruttogrundfläche: EG: 30,20 m² (Raumflächen teilweise nachgemessen) DG: 26,10 m² Raumaufteilung: Erdgeschoß: Vorraum mit Stiegenaufgang, Bad mit WC, Wohnzimmer, Küche Dachgeschoß: Vorraum mit Stiegenabgang, Schlafzimmer, Kabinett Bauausführung: Kleinwohnhaus: Tragende Außen- und Innenwände: Mischbauweise Holzriegel/Ziegel, raumseitig meist mit HWL-Platten zus. verkleidet Decke: Holztramdecke Stiege: Holztreppe mit Holzgeländerung in das Dachgeschoß Dachstuhl/Dachdeckung: Satteldach mit Kreuzgiebel Dachdeckung: Faserzementplatten Fassade: vorgehängte Faserzementplatten auf Holzlattung Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Insektenschutzgitter Innentüren: einfache Holzpfostentüren lackiert, zeitgemäße Hauseingangstüre in Holz mit einbruchhemmendem Beschlag und Mehrfachverriegelung Wände: verputzt und bemalen, im Dachgeschoß verputzter Leichtausbau mit meist tapezierten Oberflächen Fußböden: Laminat-, Wisch- und Fliesenbeläge Sonstiges: SAT-Anlage Heizung / Warmwasser: Zentralheizung mit Pellets, Raumheizung mit Radiatoren und aufputzverlegten Zuleitungen. Der Heiz- und Pelletslagerraum befindet sich im Nebengebäude, Warmwasserbereitung mit Nachtstromboiler im Badezimmer. Freistehender Zusatzherd mit Kochplatte in der Küche. Nassgruppenausstattung: Einfache Ausführung mit Badewanne, Waschtisch mit Spiegel und Etagere, Zweigriff- und Einhebelmischer, Stand-WC-Anlage, Wandflächen teilverfliest. Nebengebäude: Tragende Außen- und Innenwände: Betonsteinmauerwerk Decke: Holztramdecke Stiege: einfache Holztreppe in den nicht ausgebauten Spitzboden Dachstuhl/Dachdeckung: Satteldach Dachdeckung: Faserzementplatten Dachboden: in Teilbereichen einfach ausgebaut Fassade: Putzfassade, Giebelflächen holzverschalt Fenster: einfache Holzfenster und Lattenwände mit einfachen Holztüren im Bereich der Holzlage und des Geräteraums Heizraumausbau: gemauerte Wände und Decken mit Brandschutztüre Garagenausbau: gemauerte und raumseits verputzte Wände, Betonboden, Decke mit Gipskartonplatten verkleidet, elektrisch betriebenes Deckensektionaltor im Einfahrtsbereich Wände: verputzt Fußböden: Beton- und Bretterböden, verflieste Standfläche beim Heizkessel Installationen: einfache Elektroinstallation Außenanlagen: Geplattete Zugangswege und Sitzterrasse, kleine Stützmauern zur Geländekorrektur, geschotterter PKW-Stellplatz, ortsübliche Ziersträucher entlang der geböschten Südgrenze. Mängel / Instandhaltungsrückstau: keine zeitgemäße Wärmedämmung der Außenbauteile, ausgenommen Fenster erkennbar abgewitterte Dachdeckung beim Wohnhaus und Nebengebäude Nutzerspuren bei der Holztreppe abgewitterte Holzflächen am Vordachbereich offene Fugen bei den Gehwegplatten Versottungserscheinungen bei Heizkamin im Nebengebäude Mauerwerksprung und Putzrisse an der Fassade des Nebengebäudes Es wird darauf hingewiesen, dass nur eine augenscheinliche Besichtigung des Objekts erfolgte. Ob augenscheinlich nicht erkennbare Ausführungsmängel oder Bauschäden vorhanden sind, kann nicht ausgeschlossen werden. Dazu wird ergänzend angemerkt, dass der möblierte Zustand keine umfassende Befundung aller Boden- und Wandflächen zugelassen hat. Der Spitzboden des Wohnhauses konnte nicht eingesehen werden. Ob das allseits mit Fassadenplatten verkleidete Außenmauerwerk sowie die Holzkonstruktionen Schäden aufweisen, bedarf einer genauen Bauteiluntersuchung. In diesem Gutachten wird ein dem Alter entsprechender Bestand ohne größere Mängel angenommen. Sollte dies nicht zutreffen, ist die Wertaussage dieses Gutachtens zu überarbeiten. Der Sachverständige gibt diesbezüglich einen Haftungsausschluss bekannt. Das gegenständliche Gutachten ist kein Bauzustandsgutachten. Baulicher Zustand u. Brauchbarkeit: Beim gegenständlichen kleinen Wohnhaus handelt es sich um ein teilsaniertes und durch den Badezimmerzubau baulich erweitertes Gebäude in einem gepflegten Zustand. Das Raumangebot ist aufgrund der Kleinflächigkeit begrenzt und weisen alle Räume nur eine Raumhöhe von ca.2,20 m auf. Eine bauliche Erweiterung ist aufgrund der Bestandsbauten und der geringen Bodenfläche in Verbindung mit der vorgegebenen max. Dichte von 0,4 nur mehr im eingeschränkten Ausmaß gegeben. Diese Umstände sind bei der Bewertung zu berücksichtigen Der Gutachter setzt voraus, dass alle ihm übergebenen Unterlagen und die eingeholten Informationen, welche die Grundlage für die Erstellung des Gutachtens bilden, korrekt sind und erklärt, dass er für diese Information keine Haftung übernimmt. Es handelt sich um ein kleines nicht unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoß im Ortsteil Lerchenreith der Stadtgemeinde Bad Aussee. Auf der kleinflächigen Liegenschaft befindet sich auch noch ein Nebengebäude mit einer Garage und div. Lagerräumlichkeiten, sowie der Heiz- und Lagerraum für die zentrale Pelletsheizung des Wohnhauses. Das Wohnhaus ist in Mischbauweise mit Ziegel im Erdgeschoß und Holzriegel im Dachgeschoß errichtet, hat allseits eine vorgehängte Faserzementplattenverkleidung ,sowie Kunststofffenster u. eine einfache Nassgruppenausstattung. Nähere Angaben zur Bauausführung, dem vorhandenen Instandhaltungsrückstand sowie dem Zustand des Nebengebäudes siehe Langgutachten. Auf den am Grundstück im westlichen Randbereich verlaufenden und zu duldenden Zufahrtsweg für die südlich davor liegenden Liegenschaften wird ebenfalls im Langgutachten hingewiesen. |
