|
Beschreibung:
|
Der Zweck des Gutachtens ist die Verkehrswertermittlung im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) idgF der Liegenschaft EZ 1, KG 67511 Rottenmann, im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens mit der Zahl 14 E 14/24b. Als Bewertungsstichtag wird der 10.09.2024 (Tag der Befundaufnahme) festgelegt! Lage- und Erschließung: Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft mit der EZ 1 beinhaltet das Gst-Nr. .81 in der KG 67511Rottenmann, welches mit einem Mehrfamilienhaus mit teilweise gewerblicher Nutzung im Erdgeschoß (Einzelhandel) bebaut ist. Die gegenständliche Liegenschaft ist unter der Adresse Hauptstraße 1, 8786 Rottenmann zu erreichen. Lt. Grundbuchsauszug weist die Liegenschaft eine Gesamtfläche von 527m² auf. Die Verkehrsanbindung an das öffentliche Straßennetz erfolgt über das Gemeindestraßennetz der Stadtgemeinde Rottenmann und in weiterer Folge über die Bundesstraße B113 Schoberpass Straße. Schulen, Kindergarten, die ärztliche Versorgung und Nahversorger befinden sich alle in einem Umkreis von unter 500m. Verkehrsverhältnisse: Durch die hochrangige Erschließung des gesamten Paltentales durch die Bundesstraße B113 Schoberpass Straße, als auch durch die A9 Pyhrnautobahn ergibt sich eine sehr gute Anbindung an das öffentliche Straßennetz. Verlässt man die Liegenschaft Richtung Westen erreicht man nach ca. 11 km (Wegstrecke) bzw. 15 Minuten mit dem Auto die Bezirkshauptstadt Liezen. Folgt man der B320 ab Liezen weiter Richtung Westen erreicht man Schladming und darauffolgend die A10 Tauernautobahn. In die entgegengesetzte Richtung wird über die B113 in ca. 10 km Entfernung die Stadtgemeinde Trieben erschlossen, wobei in weiterer Folge über den Gebirgspass Triebener Tauern das Murtal erreichbar ist. Die Anbindung an das Autobahn- und Schnellstraßennetz erfolgt am Ortseingang über die Autobahnauffahrt Rottenmann. Durch die zentrale Lage zeigen sich zu den jeweiligen Landeshauptstädten Fahrzeiten von ca. 1,5 Stunden (Graz) – 2,5 Stunden (Salzburg / Villach). Durch die kurzen Fahrzeiten und das sehr gut ausgebaute Straßennetz kann die Anbindung der Bewertungsliegen an das öffentliche und individuelle Verkehrsnetz als „sehr gut“ bezeichnet werden. Rechtliche Erhebungen: (siehe Langgutachten) Gebäudebeschreibung: Der Ursprung des Objektes kann auf Basis der Stadtchronik der Stadtgemeinde Rottenmann grob mit Mitte des 19 Jahrhunderts angenommen werden. Genauere Angaben liegen hier nicht vor. Das gesamte Objekt wurde zur Gänze unterkellert und zeigt einen 3-geschoßigen Baukörper. Die Liegenschaft ist in 9 Nutzungseinheiten unterteilt, davon 3 Einheiten für eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoß (Einzelhandel und Büros) und in Summe 6 Wohneinheiten im 1. und 2. Obergeschoß. Die Wohneinheiten teilen sich in gleich große Teile zu je 3 Einheiten pro Etage. Wie bereits in der Lagebeschreibung angeführt, bildet das Objekt ein Eckgebäude einer linienförmigen, geschlossenen Bebauung entlang der Hauptstraße und der Burgtorgasse. Dementsprechend zeigt sich am südlichen und östlichen Gebäudeteil eine gekuppelte Bauweise zum Nachbargebäude. Die Erschließung der Stockwerke erfolgt über innenliegende einläufige gerade Treppen mit einer Breite von ca. 1,50-2,0m. Das aufwendig verzierte, schmiedeeiserne Geländer ist typisch für öffentliche Gebäude aus dem Errichtungszeitalter. Zusätzlich zum Geländer wurde ein wandseitiger Handlauf aus Holz und ein Treppenlift eingebaut. Dieser konnte auf seine Funktionstüchtigkeit hin nicht überprüft werden. Die Voraussetzungen für eine barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung 8 sind durch vorhandene Tür- und Fußschwellen in den Gangbereichen nicht gegeben. Das Gebäude zeigt einen ordnungsgemäßen Erhaltungszustand und wurden zwischenzeitlich insbesondere die Fassade und das Dach einer Sanierung unterzogen. Das Stiegenhaus zeigt einen brauchbaren Erhaltungszustand. Die verfahrensgegenständliche Wohnung W8 befindet sich im 2.OG an der Nordostseite des Objektes. Die gegenständliche Wohneinheit verfügt über eine Nutzfläche ermittelt auf Basis von Naturaufmaßen von ca. 101,09m² inkl. einem 3,57m² großen Abstellverschlag im Erdgeschoß. Es ergibt sich somit eine Gesamtnutzfläche von 101,09+3,57=104,66m². Die Wohnnutzfläche von ca. 101,09 m² gliedert sich, abweichend vom Nutzwertgutachten des BM Schweiberer von 1991, in nunmehr vier Zimmer, einer Küche, einem Vorraum, einem Gang, einem Bad mit WC und einem Abstellraum. Es wurden geringfügige Änderungen an der Aufteilung der Wohnung vorgenommen, insbesondere die Abtrennung der jetzigen Zimmer 3 und 4. Die Bauausführung zeigt eine für das Errichtungsdatum typische Gründerhausbauweise und wurden beispielsweise die Hauptzugänge mit behauenen Natursteinquadern als Gewölbe gemauert. Es liegt aufgrund des Alters des Gebäudes weder eine detaillierte Baubeschreibung noch ein Bauplan oder Energieausweis vor. Anzunehmen ist, dass tragenden Wände mit Mauerstärken von bis zu 50cm aus beidseitig verputztem Natursteinmauerwerk errichtet wurden. Zwischendecken wurden, wie zum damaligen Zeitpunkt üblich, als Holzflachdecken (Dippelbaumdecken) und im KG als Gewölbedecken hergestellt. Die gesamte tragende Konstruktion kann somit als Mischbauweise angesprochen werden. Den Abschluß des Gebäudes bildet ein zweifach stehender Pfettendachstuhl mit einer Dachneigung von ca. 20° mit einer Schindeldachdeckung. Das Gesamtobjekt zeigt einen äußerst guten Erhaltungszustand und wurden in der Vergangenheit Sanierungen von den verantwortlichen Hausverwaltungen anscheinend immer zeitgerecht beauftragt und ordnungsgemäß ausgeführt. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Wände und Zwischenwände der Wohnung der Bauweise des Gesamtobjektes entsprechen. Die nachträglich errichteten Zwischenwände zur Abtrennung der Zimmer 2 und 3 wurden aufgrund der späteren Errichtung nach 1991 vermutlich mit beidseitig verputzten Hochlochziegeln ausgeführt. Die Detailausstattung kann dem Langgutachten entnommen werden. Kein zugeordneter Parkplatz vorhanden! Kein Bauakt vorhanden - Gebäude aus der Gründerzeit Aufgrund des Wohnungszustandes wird eine Räumung notwendig werden - vorallem auch der Dachboden! |
