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Beschreibung:
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Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft mit dem darauf befindlichen Gebäude befindet sich in Stadt Graz, im 6. Bezirk Jakomini. Die genaue Adresse lautet: Petersgasse 96, 8010 Graz. Die Liegenschaft der EZ 912 besteht aus dem Grundstück Nr.:1838 und hat gemäß Grundbuchauszug eine Gesamtfläche von 576 m² auf. Das Grundstück ist mit einem Mehrparteienwohnhaus und einer Garage für zwei PKW samt einem Abstellraum bebaut. Die restliche Fläche ist begrünt. Das gegenständliche Grundstück ist nahezu ebenflächig und verfügt über eine vieleckige Grundstückskonfiguration. Der Zugang und die Zufahrt zum Wohnhaus und zu den erfolgt über die Petersgasse. Das genaue Alter des Wohngebäudes ist unbekannt. Es gibt eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1876. Da aufgrund des schlechten Zustandes des Objektes und der Wohneinheiten in der Folge von einer Generalsanierung ausgegangen wird, wird ein fiktives Alter von 40 Jahren bei einer Restnutzungsdauer von ebenso 40 Jahren ausgegangen. Als fiktives Errichtungsjahr wird demnach für die Wertermittlung das Jahr 1986 angenommen. Das Wohnhaus hat ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss sind zwei, im Oberschoss drei und im Dachgeschoss fünf Wohneinheiten untergebracht. Lediglich die Top 1 im EG ist vermietet, alle anderen Einheiten stehen aufgrund ihrer Ausstattung und ihres Zustandes leer. Es handelt sich dabei um insgesamt neun, teilweise sehr kleine Substandartwohnungen ohne WC und größtenteils ohne Heizung. Der Eigentümer bzw. der Voreigentümer der Liegenschaft erwirkte entsprechend eines, mir vorliegenden Gerichtsurteiles des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen bereits seit 05.07.2021 einen Bescheid für einen Abbruch des Wohnhauses und seit 29.01.2022 eine Baubewilligung für die Errichtung eines Neubaus mit 10 Wohneinheiten und acht PKW- Abstellplätzen. Die Umsetzung dieses Vorhabens scheitert allerdings aufgrund dieses Urteiles (GZ 5 R 16/26y, vom 24.06.2026) wonach die Aufkündigung des Bestandsverhältnisses der Mieterin der Top 1 im Erdgeschoss des Wohnhauses, Frau Maria Kollmann nicht möglich ist. Außer der Top 1 im Erdgeschoss ist keine der Wohneinheiten nutzbar bzw. bewohnbar. Sonstige optische bzw. konstruktive Mängel wurden nicht festgestellt. Das Objekt müsste generalsaniert werden. Die Nutzfläche der bewohnten Top 1 im EG beträgt, entsprechen der Auskunft der Mieterin 51,25 m². Aufgrund des vorliegenden Urteils (GZ 5 R 16/26y, vom 24.06.2026), wonach die Aufkündigung des Bestandsverhältnisses der Mieterin der Top 1 im Erdgeschoss des Wohnhauses, Frau Maria Kollmann nicht möglich ist, kann zum Bewertungsstichtag nicht von einem Abriss und einem Neubau des Objektes ausgegangen werden. Aus diesem Grund wird, um das Wohngebäude bewohnbar zu machen, in der Folge von einer Generalsanierung des Wohnhauses und der Garagen ausgegangen. Dabei wird die Zusammenlegung einiger Einheiten sowie der Einbau von Heizungen und Sanitäreinheiten im Wohngebäude unterstellt. |
