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Beschreibung:
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Bewertungsgegenstand: Gegenstand der Bewertung sind die 123/345 Anteile an der Liegenschaft EZ 303, GB 67009 Reitern, bestehend aus dem Grundstück Nr. 658/2 verbunden mit dem Wohnungseigentum an Top 2 und der Liegenschaftsadresse: 8900 Bad Aussee,Sixtleitengasse 158. Bewertungsstichtag: Maßgebend sind die Bestands- u. Wertverhältnisse vom 3.4.2024. Lage und Erschließung: Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Ortsteil Sixtleitengasse der Stadtgemeinde Bad Aussee in erhöhter Aussichtslage Richtung Süden. Die unmittelbare Umgebung ist mit Ein- und Zweifamilienwohnhäusern bebaut, gegen Süden fällt das Grundstück deutlich ab. Die Erschließung erfolgt abzweigend vom Stadtzentrum aus über die Bahnhofstraße, danach über die Kramergasse und zuletzt über die direkt vorbeiführende Sixtleitengasse. Ebenso besteht eine Straßenverbindung abzweigend vom LKH an der Umfahrungsstraße aus über die Straße „Am Schwabenwald“ und danach über die Sixtleitengasse. Die Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Bedarfs sind im ca. 0,7 km Stadtzentrum in ausreichendem Maß gegeben. Eine öffentliche Bushaltestelle und ein Supermarkt befinden sich in fußläufiger Entfernung. Grundstücksbeschaffenheit u. Grundstücksnutzung: Das annähernd rechteckige Grundstück fällt erkennbar gegen Südwesten ab und ist im straßennahen Bereich mit dem Dreifamilienwohnhaus Sixtleitengasse 158 samt überdachten PKW-Abstellflächen für insgesamt drei Autos und einem Gartenhaus bebaut. Die verbleibenden Flächen sind im Zugangs- und Zufahrtsbereich mit Natursteinen gepflastert, die Grünflächen im südwestlichen Bereich weisen eine Bestockung mit Hecken und vereinzelten solitären Laubbäumen auf. Das Grundstück ist entlang der Sixtleitengasse mit einem ortsüblichen Holzlattenzaun zwischen Betonzaunsäulen eingefasst, im Einfahrtsbereich besteht ein zweiflügeliges Tor zwischen natursteinverkleideten Säulen. Die PKW-Abstellplätze der Liegenschaft sind mit einem Doppelcarport und einem Einzelcarport überdacht, der der Bewertungswohnung zugeordnete PKW-Stellplatz befindet sich an der westlichen Seite des Doppelcarports. Flächenwidmung: Das Bewertungsgrundstück liegt im „Allgemeinen Wohngebiet“ mit einer zul. Dichte von 0,2 -0,4 (Hauptwohnsitzverpflichtung) Baubehörde: Baubewilligung: 13.6.1958 Benützungsbewilligung: 24.9.1970 Umbau Stiegenhaus: baubehördliche Bewilligung vom 9.1.1996 Grundbuch: Im Lastenblatt des Grundbuches der EZ 303, GB 67009 Reitern befinden sich für die Bewertungseinheit Top2 folgende Eintragungen, die verkehrswertrelevant sind: C-LfNr. 11a: Benützungsregelung TZ 21493/2012 C-LfNr. 15a: Fruchtgenussrecht TZ 4710/2018 Bodenkontaminierung: Das Grundstück Nr. 658/2 in Reitern (67009) ist derzeit nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet Gebäude.: Das Mehrfamilienwohnhaus ist ein annähernd rechteckiger, dreigeschossiger Baublock, wobei das Untergeschoß, welches aufgrund der Hangneigung im Süden als Vollgeschoß hervortritt, überwiegend als Wohngeschoß genutzt wird. Im Dachgeschoß, welches über ein internes Stiegenhaus erschlossen wird, befindet sich die Wohnungseinheit Top 3. Die Bewertungseinheit Top 2 liegt im Erdgeschoß, die Wohnung Top 1 im über dem angrenzenden Terrain vorspringenden Untergeschoß, in dem der bergseitige Teil als Heizund Tankraum genutzt wird. Die PKW-Abstellplätze für die Wohnungseinheiten befinden sich einerseits im Doppelcarport mit zwei Abstellplätzen und ein Stellplatz im weiteren Carport am östlichen Grundstücksbereich. Das Gebäude ist an das kommunale Ver- und Entsorgungsnetz der Stadtgemeinde Bad Aussee angeschlossen, die Stromversorgung erfolgt durch das E-Werk Schwarz- Wagendorffer. Nähere Angaben zur Hausverwaltung und zur aktuellen Betriebskostenabrechnung konnte trotz mehrmaliger Nachfrage des SV nicht erhoben werden. (s.a. Email des Herrn Johannes Proksch v. 24.4.024). Es werden daher in dieser Bewertung regional angepasste Richtwerte gemäß den Angaben in der Sv Zeitung 3/2012 herangezogen. Bauausführung: Tragende Bauteile: Ziegelmauerwerk, Außenwände raumseitig mit HWL-Platten verkleidet, im Keller Stampfbeton Decken: Massivdecken verputzt Balkone: Stahlbetonplatte, Holzgeländerung, Terrazzobelag Dach: Satteldach mit Metallschindeldeckung Fassade: Putzfassade, teilweise zus. begrünt Hauseingang: Holztüre ohne Sicherheitsbeschlag, natursteinbelegter Zugangsbereich Haustechnik: zentrale Ölheizung mit Zentralboiler für Warmwasser, Raumheizung mit Radiatoren ohne Thermostatventile Carports: Holzriegelkonstruktionen mit eternitgedeckten Satteldächern, natursteinbelegte Böden Bewertungswohnung Top2: Lage: Erdgeschoß Orientierung: Süd-Ost Innentüren: Holzfüllungstüren Wohnungseingangstüre: Holzfüllungstüre mit einfachem Beschlag Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung, teilw. Messingsprossenteilung, Fensterläden aus Holz Böden: Holz- und Fliesenbeläge Wände: verputzt und bemalen, Fliesenspiegel in der Küche, Wandverfliesungen in Bad und WC Decken: verputzt und bemalen Sanitäreinrichtungen: der Errichtungszeit entsprechende Einrichtung mit Badewanne, Stand-WC mit Handwaschbecken, Waschtisch mit Spiegel, Einhebelarmaturen Außenanlage: einfaches Gestaltungsgrün im Bereich der allgemein nutzbaren Flächen, natursteinbelegter Hauzugang und Carportzufahrten, Einzäunung straßenseitig mit einem Holzzaun, ansonst Hecken. Raumaufteilung: Die Wohnung besteht aus: Vorraum, Innenflur, Küche, Bad, WC, Wohnzimmer (mit Balkonzugang), 3 Zimmer, 1 PKW-Abstellplatz im Carport Die gesamte Wohnnutzfläche beträgt lt. vorhandener Parifizierungsunterlagen: 115,56 m² Balkonfläche 10,25 m² lt. Plan, Carportstellfläche 15,75 m² lt. Plan Zustand der Wohnung am Befundtag: Die Wohnung war am Befundtag in einem gepflegten Zustand, jedoch ohne wesentliche zwischenzeitliche Modernisierungen und ohne zeitangepasste Wärmedämmmaßnahmen. Die Fensterelemente sowie der Küchenboden in der Hauptgehrichtung, zeigten einen deutlichen Instandhaltungsrückstau. Sprünge in Setzungen im gepflasterten Freibereich, sowie schiefstehende Zaunelemente konnten festgestellt werden. Hinweis: Es wird darauf hingewiesen, dass nur eine augenscheinliche Besichtigung des Wohnungsobjekts erfolgte. Ob weitere Mängel oder Bauschäden vorhanden sind, kann nicht ausgeschlossen werden. Der Sv gibt deshalb für dieses Gutachten einen Haftungsausschluss bekannt. Das gegenständliche Gutachten ist kein Bauzustandsgutachten. In diesem Gutachten werden eventuelle offene Forderungen seitens der Hausgemeinschaft oder der Hausverwaltung gegenüber dem Wohnungsbesitzer nicht berücksichtigt. Der Gutachter setzt voraus, dass alle ihm übergebenen Unterlagen und die eingeholten Informationen, welche die Grundlage für die Erstellung des Gutachtens bilden, korrekt sind und erklärt, dass er für diese Information keine Haftung übernimmt. Es handelt sich um die Eigentumswohnung Top2 im Erdgeschoß eines Mehrparteienhauses mit insgesamt drei Wohnungen. Zur Wohnung gehört noch ein eigener PKW Abstellplatz in einem Carport vor der Haustüre. Die Liegenschaft mit der gegenständlichen Wohnung Top 2 befindet sich im Ortsteil Sixtleitengasse der Stadtgemeinde Bad Aussee in erhöhter Aussichtslage Richtung Süden. Die unmittelbare Umgebung ist mit Ein- und Zweifamilienwohnhäusern bebaut. Das Gebäude selbst ist in Massivbauweise errichtet und wird mit einer ölbefeuerten Zentralheizung mit Radiatoren in den einzelnen Räumen beheizt. Die Warmwasserbereitung erfolgt ebenfalls zentral mit einen Zentralboiler im Heizraum. Die Einheit Top 2 war am Befundtag in einem gepflegten Zustand, jedoch ohne wesentliche zwischenzeitliche Modernisierungen und ohne zeitgemäße Wärmedämmmaßnahmen. Nähere Angaben siehe Langgutachten. Auf die Tatsache, dass bei Einheit Top 2 kein Hausgarten zugeteilt ist, wird hingewiesen. Siehe auch Pkt. Sonstiges und Seite 8 des Langgutachtens. Ebenso ist die Bewertungseinheit Top 2 mit einem Fruchtgenussrecht belastet und der daraus sich ergebende Verkehrswert getrennt im Langgutachten ermittelt. Die nachstehend angeführten Wertangaben beziehen sich auf den Liegenschaftswert ohne Fruchtgenussrecht. |
