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Beschreibung:
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Die Liegenschaft mit der EZ 246 der KG 63112 Gösting hat ein Gesamtausmaß von 7.246 m ² (lt. Grundbuchsstand) und ist mit div. baulichen Anlagen (z.B: Kleingartenhaus, 1 von 6 309 E 26/26a Geräteschuppen, Pergola, Gewächshaus, Terrassen, Einfriedungen, Wege und kleinere Nebengebäude udgl.) bebaut. Der Zugang zum Grundstück erfolgt über das Grundstück mit der Grundstücknummer 1073 (Stadt Graz). Eine Wasserversorgung ist lt. Auskunft der Gartengemeinschaft „Schippingerstraße“ durch eine allgemeine Brunnenanlage sichergestellt. Bewertungsgegenstand bildet das auf der Liegenschaft EZ 246 der KG 63112 Gösting errichtete Kleingartenhaus samt Grundstücksanteil. Der beauftragte Sachverständige geht aufgrund der getätigten Recherchen und erhaltenen Informationen davon aus, dass es sich bei den Baulichkeiten auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft um kein Superädifikat handelt. Nutzfläche des Gartenhauses ca.: 20,00 m² Nutzfläche des Grundstückes ca.: 192,00 m² Im Zuge der Befundaufnahme stellte sich die gegenständliche Kleingartenparzelle als intensiv gärtnerisch gestaltete und augenscheinlich regelmäßig gepflegte Gartenfläche dar. Die Par- zelle vermittelt den Eindruck einer über längere Zeit gewachsenen, aufwendig gestalteten und laufend betreuten Zier- und Erholungsgartenanlage. Die Kleingartenparzelle besteht aus Gar- tenfläche, Gartenhaus, Keller, Außenanlage und einem Gartenteich. Die Gartenfläche ist durch dichte und vielfältige Bepflanzung geprägt. Vorhanden sind Rasen- und Aufenthaltsflä - chen, Ziergehölze, Sträucher, Stauden, hochwüchsige Gräser, Bodendecker, Kletterpflanzen sowie einzelne Obst- bzw. Laubgehölze. Die Bepflanzung ist in mehreren Bereichen raumbil- dend angeordnet und bewirkt gemeinsam mit Sichtschutz- und Heckenpflanzungen eine weit- gehende optische Abschirmung nach außen. Die Wege innerhalb der Parzelle sind überwie- gend mit Betonplatten, Naturstein- bzw. Kiesbereichen sowie Holzstegen und Holzdecks be- festigt. Die Wegflächen sind kleingartentypisch gegliedert und in die Gartengestaltung einge- bunden. Die Anlage weist dadurch eine differenzierte Abfolge von Zugangs-, Aufenthalts-, Pflanz- und Wasserflächen auf. Besonders prägend ist ein künstlich angelegter Gartenteich mit Natursteinfassung und bepflanztem Uferbereich. Der Teich ist gestalterisch in die Garten- anlage eingebunden und wird von Steinen, Kies, Wasserpflanzen, hohen Gräsern und Zierge- hölzen eingefasst. Die Teichanlage bildet ein wesentliches gestalterisches Element der Par - zelle. Im Rahmen der Befundaufnahme wurden die Höhen der Hecken, Sichtschutzelemente und Einfriedungen nicht vermessen. Aus dem Augenschein ist jedoch festzustellen, dass die Parzelle durch die vorhandene Bepflanzung und Sichtschutzelemente eine hohe Abschirmungswirkung aufweist. Ob die vorhandenen Einfriedungen und Sichtschutzelemente in jeder Hinsicht den Bestimmungen der Kleingartenverordnung entsprechen, kann ohne Vermessung bzw. ohne Kenntnis allfälliger genehmigter Altbestände (rechtmäßiger Bestand) 2 von 6 309 E 26/26a nicht abschließend beurteilt werden. Auf der Parzelle befindet sich ein eingeschossiges Gartenhaus in Holzbauweise. Das Gebäude ist als Holzständer- bzw. Holzriegelbau mit Holzverschalung errichtet. Das Gartenhaus weist ein geneigtes Dach auf. Dem Gartenhaus sind überdachte Terrassen-, Pergola- bzw. Holzdeckbereiche zugeordnet. Die Bauausführung und der Gesamteindruck lassen erkennen, dass es sich nicht bloß um eine einfache Gerätehütte handelt, sondern um ein längerfristig genutztes und wohnlich ausgestattetes Gartenhaus. Die Außenbauteile bestehen überwiegend aus Holz. Die Fenster sind als Holzfenster bzw. kleingartentypische Fensterkonstruktionen ausgeführt. Die angeschlossenen Terrassen- und Pergolabereiche sind ebenfalls überwiegend in Holz ausgeführt und in die Gartenanlage eingebunden. Ob die Flächenvorgaben nach § 6 der Grazer Kleingartenverordnung im konkreten Fall eingehalten sind, wurde im Zuge der Befundaufnahme nicht vermessen und kann daher aus dem Augenschein allein nicht abschließend beurteilt werden. Ein dementsprechendes Rückbaurisiko geht in die Sphäre des Erstehers über. Der Innenbereich des Gartenhauses ist vollständig ausgebaut und weist einen deutlich wohn- lichen Aufenthaltscharakter auf. Die Wand- und Deckenflächen sind überwiegend mit Holz verkleidet. Es sind Holzböden, Teppiche, Vorhänge, Beleuchtungskörper, Sitzgelegenheiten, Kästen, Regale, ein Kühlschrank, Aufbewahrungsmöbel und sonstige Einrichtungsgegenstän- de vorhanden. Der Ausstattungsgrad überschreitet daher den Charakter einer bloßen Werk - zeug- oder Gerätehütte deutlich. Die Ausstattung ist allerdings kleingartentypisch einfach und nicht mit einer vollwertigen Wohnraumausstattung eines Einfamilienhauses oder einer Woh- nung gleichzusetzen. Nach § 6 Abs. 2 der Grazer Kleingartenverordnung ist das dauernde Be - wohnen von Gartenhäusern verboten. Nach dem vorhandenen Ausbauzustand ist festzustel- len, dass das Gartenhaus jedenfalls Aufenthaltszwecken dient und hierfür eingerichtet wurde. Ob eine dauernde Wohnnutzung tatsächlich erfolgt oder erfolgt ist, konnte im Rahmen der Be- fundaufnahme nicht festgestellt werden. Ein Rauchfang bzw. eine Feuerstätte war am Tag der Befundaufnahme nicht vorhanden. Nach § 6 Abs. 7 der Kleingartenverordnung ist die Errich- tung von Rauchfängen in Gartenhäusern nicht erlaubt; es dürfen nur solche Heiz- und Koch- stellen eingerichtet werden, welche keine besonderen Anlagen zur Ableitung von Abgasen er - fordern. Das Gartenhaus verfügt über einen Unterkellerungsbereich. Die Außenanlagen sind umfangreich ausgebildet. Vorhanden sind Holzterrassen, überdachte Aufenthaltsbereiche, Pergola- bzw. Vordachkonstruktionen, befestigte Wege, Pflanzbeete, Naturstein- bzw. Kiesflächen, kleine Einfassungen und sonstige gartengestalterische Elemente. Die Holzdeckflächen dienen der Erschließung und als Aufenthaltsbereiche im unmittelbaren Ob die vorhandenen Terrassen-, Pergola-, Überdachungs- und Nebenanlagen 3 von 6 309 E 26/26a diesen Vorgaben entsprechen, wurde nicht vermessen und war nicht Gegenstand der Befundaufnahme. Ein dementsprechendes Rückbaurisiko geht in die Sphäre des Erstehers über. Das Gartenhaus verfügt augenscheinlich über eine Stromversorgung, Innenbeleuchtung, elektrische Anschlüsse und einen Elektroverteilerkasten. Die Elektroinstallation ermöglicht eine nutzungstypische Versorgung des Gartenhauses. Eine Prüfung der elektrischen Sicherheit, Leitungsführung, Absicherung, Erdung, Fehlerstromschutzeinrichtungen oder normgerechten Ausführung wurde nicht vorgenommen. Weiters sind Wasserinstallationen und sanitäre Einrichtungen vorhanden bzw. aus dem Augenschein ableitbar. Es besteht eine Waschgelegenheit und ein WC-Bereich. Nach § 8 der Kleingartenverordnung sind sanitäre Anlagen in Kleingartenanlagen zulässig bzw. vorzusehen; bei Wasserspülklosetts sind die gesetzlichen und behördlichen Vorschriften für die Entwässerungsanlage maßgeblich. Sind Campingtoiletten vorhanden, hat die Entleerung in zentrale Sammelgruben zu erfolgen. Im Zuge der Befundaufnahme konnte nicht festgestellt werden, auf welche Weise die Wasserversorgung erfolgt und wie die Abwässer entsorgt werden. Insbesondere konnte nicht erhoben werden, ob ein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz, eine vereinsinterne Entsorgungseinrichtung, eine Sammelgrube oder eine andere Entsorgungsform besteht. Da nach den erhaltenen Angaben keine Unterpacht-, Generalpacht- oder Vereinsunterlagen vorliegen und das Grundstück im Miteigentum steht, ist die unmittelbare Anwendbarkeit jener Regelungen, die ausdrücklich auf Pacht- und Unterpachtverhältnisse abstellen, gesondert rechtlich zu beurteilen. Aus sachverständiger Sicht können die Grazer Gartenordnung und die Kleingartenverordnung jedoch jedenfalls als sachliche Orientierung für die Beurteilung der kleingartentypischen Nutzung und baulichen Ausgestaltung herangezogen werden. Sachver- ständig festzustellen ist jedoch, dass die Parzelle ihrer tatsächlichen Nutzung nach eine Klein- gartenfläche darstellt und in wesentlichen Teilen kleingärtnerisch genutzt wird. Die Gartenflä - che ist intensiv bepflanzt, weist eine Mischstruktur aus Rasen, Zierpflanzen, Sträuchern, Ge- hölzen und Wasserfläche auf und dient augenscheinlich der privaten Erholung und Garten- pflege. Gleichzeitig bestehen bauliche Anlagen, deren Umfang, Unterkellerung, Aufenthalts - qualität, Terrassen- bzw. Pergolabereiche, Teichfläche, sanitäre Ausstattung und technische Einrichtungen im Hinblick auf die in der Kleingartenverordnung genannten Grenzen auf Kon- sensfähigkeit rechtliche zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen sind. Vadium: Das Vadium kann nur in Form einer Sparurkunde erlegt werden. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen. |
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