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Beschreibung:
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Der Zweck des Gutachtens ist die Verkehrswertermittlung im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) idgF der Liegenschaft EZ 150 GB 67303 Donnersbach, im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens mit der Zahl 14 E 12/24h. Bewertungsstichtag: Als Bewertungsstichtag wird der 15.07.2024 (Tag der Befundaufnahme) festgelegt! Lage- und Erschließung: Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft mit der EZ 150 beinhaltet das Gst-Nr. .128 in der KG 67303 Donnersbach, welches mit einem Zweifamilienhaus und einem im Garten freistehenden Nebengebäude bebaut ist. Die gegenständliche Liegenschaft ist unter der Adresse Donnersbach 13a, 8953 Irdning-Donnersbachtal zu erreichen. Die Verkehrsanbindung an das öffentliche Straßennetz erfolgt über die B75 Glattjochstraße. Schulen und Kindergarten, ärztliche Versorgung, Nahversorger und ein Badesee befinden sich alle in einem Umkreis von ca. 500m. Abweichend der nachfolgenden Darstellung liegt ein Allgemeinmediziner nur ca. 100m Luftlinie von der ggst Liegenschaft entfernt. Lt. Grundbuchsauszug zeigt die Liegenschaft eine Gesamtfläche von 361m². Verkehrsverhältnisse: Durch die hochrangige Erschließung des Donnersbachtales durch die Bundesstraße B75 kann die Anbindung der Liegenschaft an das individuelle Verkehrsnetz als sehr gut bezeichnet werden. Verlässt man die Liegenschaft Richtung Norden erreicht man nach ca. 6 km (6 min Fahrzeit PKW) die nächstliegende Ortschaft Irdning. Die Anbindung an das höherrangige Straßennetz mit der Bundesstraße B320 „Ennstalstraße“ und der B145 „Salzkammergutstraße“ erfolgt über den nördlich gelegenen Knotenpunkt Trautenfels. Die Anbindung an das Autobahn- und Schnellstraßennetz erfolgt von hier über Liezen zur A9 „Pyhrnautobahn“ in Richtung Landeshauptstadt Graz und über die B320 nach Radstatt zur A10 „Tauernautobahn“ in Richtung Salzburg und Villach. Bedingt durch die zentrale Lage zeigen sich zu den jeweiligen Landeshauptstädten Fahrzeiten von ca. 2,0 (Salzburg/Graz) - 3,0 Stunden (Villach). Zwischen Irdning und Donnersbachwald verkehren die Postbus-Linien 941 und 942 (Regionalbus) und befindet sich zum Bewertungsgrundstück in ca. 160 m nördlicher Entfernung die nächstgelegene Haltestelle „Donnersbach Ort“. Die Haltestelle ist fußläufig über einen entlang der Bundesstraße führenden Gehsteig gut erreichbar und wird diese im Schnitt fünfmal täglich angefahren. Der nächstgelegene Bahnhof ist Stainach-Irdning. Rechtliche Erhebungen: (siehe Langgutachten) Gebäudebeschreibung: Das Objekt begründet seinen Bestand an einem ehemaligen Trafikgebäude mit nicht genau bestimmbarem Errichtungszeitpunkt. Im Jahr 1956 wurde am Trafikgebäude ein Wohnraumzubau baurechtlich bewilligt und die Benützungsbewilligung für diesen im Jahr 1969 erteilt. In dieser Erteilung der Benützungsbewilligung begründet sich somit der rechtmäßige Bestand des Objektes nach §40 des Stmk. BauG 1995 idgF. Die Baubewilligung zur Errichtung des Zubaus der verfahrensgegenständlichen Wohneinheit „W1“ inkl. „Garage“ erfolgte im Jahr 1980 und wurde für diese 1987 die Benutzungsbewilligung erteilt. Es zeigt sich für diesen Zubau somit ein Gebäudealter von 44 Jahren. Lt. Bauakt wurde im Jahr 1979 eine an der Südseite des Grundstückes befindliche Gerätehütte errichtet. Diese befindet sich lt. Parifizierungsunterlagen allerdings nicht im Eigentum des Verpflichteten. Die gegenständliche Wohneinheit verfügt über ein Kellergeschoss (24,83m²), ein Erdgeschoss (46,72m²), ein Obergeschoss (51,19m²) und einen nicht ausgebauten Dachboden (62m²). Zusätzlich zeigt sich eine Gartenfläche mit 63m² und die ursprünglich baurechtlich genehmigte Garage mit 11,8m² als gewidmeter Abstellraum. Die Erschließung der Stockwerke erfolgt über eine innenliegende halbgewendelte Treppe mit einer Breite von ca. 0,90 m (lt. Baubeschreibung 1980). Der Keller kann über einen zusätzlichen Außenabgang erreicht werden und beinhaltet einen Heizraum, einen Abstellraum und einen baulich abgeschlossenen Stiegenhaus- bzw. Vorkellerbereich. Wie der Baubewilligung zu entnehmen, erfolgte die Beheizung des Objektes über eine Zentralheizung mit Festbrennstoffen. Die Zentralheizung wurde lt. Aussagen der verpflichteten Partei jedoch seit mehreren Jahren nicht mehr genutzt und wurden auch keine gesetzlich vorgeschriebenen wiederkehrenden Überprüfungen (Kehrordnung) an der Heizungsanlage durchgeführt. Das Objekt wird zurzeit ausschließlich mit einem Kaminofen in der Küche und einem elektrischen Radiator im Bad beheizt. Der vorhandene Fernwärmeanschluß bezieht sich ausschließlich auf die Wohnung 2. Im Erdgeschoss ist neben einem Vorraum, Bad und WC auch die Küche situiert. Unmittelbar der Küche nachgereiht befinden sich zwei Aufenthaltsräume. Die planlich dargestellte Überdachung zwischen „Garage“ und Wohnhaus wurde nicht ausgeführt. Im Obergeschoss befindet sich ein Vorraum, drei Aufenthaltsräume und ein Abstellraum. Zur Südwestseite hin wurde bei einem Aufenthaltsraum eine Schleppgaupe mit vorgelagertem Balkon errichtet. Der Dachboden kann nur über eine Klapptreppe erreicht werden. Lt. Mitteilung des Verpflichteten wurden diese Räume über mehrere Jahre nicht mehr genutzt. Die Belichtung aller Räumlichkeiten erfolgt über südwestlich, nordwestlich und nordöstlich ausgerichtete Fenster- und Balkontüröffnungen. |
